Оспаривание права собственности добросовестного приобретателя недвижимости.
Оспаривание права собственности добросовестного приобретателя недвижимости.
Абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ в редакции ФЗ №217-ФЗ от 30.12.2004 года устанавливает, что: недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой (то есть государственной - автор) регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (далее по тексту - абзац 2).
Таким образом, исходя из структуры нормы права, диспозиция (правомерное поведение) приведена в абзаце 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ и означает, что право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.
Гипотеза (правонарушение) - «случаи, предусмотренные статьей 302 ГК РФ», что означает в отношении добросовестного приобретателя безвозмездность им приобретения, в отношении собственника - выбытие имущества помимо воли.
Санкция[1] (отрицательные последствия правонарушения) - состоит в том, что не признается право собственности за добросовестным приобретателем с момента государственной регистрации.
Абзац 2 не регулирует и не применяется к регистрации права собственности недобросовестного приобретателя.
Таким образом, исключая диспозицию, норма абзаца 2 гласит: в случае безвозмездного приобретения недвижимости добросовестным приобретателем или/и выбытия недвижимости из владения собственника помимо его воли - недвижимое имущество не признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента его государственной регистрации.
Споры о признании принадлежности имущества на праве собственности – споры, подведомственные суду.
Поэтому предмет иска может быть сформулирован: прошу признать не принадлежащим ответчику на праве собственности здания, расположенного по соответствующему адресу, в отношении которого произведена государственная регистрации права собственности, удостоверенная соответствующим свидетельством о государственной регистрации.
Государственная регистрация - это и есть момент признания (возможно даже говорить - возникновения) права собственности добросовестного приобретателя - об этом абзац 2 до слов «за исключением...».
«Случаи статьи 302 ГК РФ» - это основания оспаривания государственной регистрации, как это следует из буквального толкования заключительной части абзаца 2.
Для движимых вещей достаточно владения для возникновения права собственности.
Для недвижимых вещей владения недостаточно, необходима государственная регистрация.
С момента недействительности государственной регистрации (по решению суда), регистрационная запись погашается, предыдущая - восстанавливается и появляются все условия, включая главное из них - титул у истца для виндикации: теперь зарегистрированный собственник истребует имущество у владеющего несобственника.
Абзац 2 не регулирует виндикацию, в связи с тем, что недвижимость остается в силу названной нормы у добросовестного приобретателя, но он утрачивает право собственности, а если точнее, то оно за ним никогда не признавалось.
Абзац 2 посвящен возврату титула и не посвящен возврату вещи.
Статья 302 ГК РФ посвящена возврату вещи при наличии титула.
Абзац 2 преодолевает препятствия к виндикации, возвращает титул виндиканту.
Если случаи, предусмотренные статьей 302 ГК РФ: безвозмездность или выбытие недвижимости помимо воли сами по себе не порождают право собственности добросовестного приобретателя, независимо от государственной регистрации, то отсутствует необходимость в абзаце 2, потому что для титула и виндикации движимых вещей его наличие, очевидно, не нужно.
Отсутствие условий, когда правило было бы применимо, приводит к отсутствию необходимости в нем.
Абзац 2 предполагает, что государственная регистрация права собственности добросовестного приобретателя уже имеется - осуществлена. Если ее нет (или еще нет), то абзац 2 не применяется, т.к. собственник недвижимости остается тем же самым собственником и в силу этого имеет титул для виндикации.
Абзац 2 не применяется к недобросовестному приобретателю и тогда, когда его право собственности зарегистрировано.
Государственная регистрация права собственности недобросовестного приобретателя всегда может быть оспорена (признана судом недействительной) по иску лица, незаконно лишенного собственности, основанием иска будет - недобросовестность приобретателя, зарегистрировавшего право собственности.
Попутно заметим, что ничтожность сделки является неотъемлемым элементом самого понятия как добросовестного, так и недобросовестного приобретателя, то есть
незаконных владельцев[2], а при действительности сделки, указанные лица являются не приобретателями (добросовестными или недобросовестными) - а собственниками при наличии государственной регистрации (здесь рассмотрен случай приобретения недвижимости только по сделкам, причем ничтожным).
Таким образом, абзац 2 посвящен признанию (возникновению) права собственности добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации, при чем при отсутствии двух исключений, установленных статьей 302 ГК РФ и соблюдении процедуры регистрации и тогда она не может быть признана судом недействительной.
В связи с этим и другой, отрицательный смысл абзаца 2 - это уничтожение государственной регистрации права собственности (т.е. титула для недвижимости) добросовестного приобретателя и возврат тем самым титула собственнику.
Вместе с тем высказано и кардинально противоположное мнение о прочтении абзаца 2.
Так, ссылаясь на абзац 2, К.И. Скловский приходит к выводу, что «остается только один иск для лица, утратившего объект недвижимости, право на который зарегистрировано за ответчиком: это иск об истребовании этого объекта в порядке статей 301-302 ГК РФ». И далее «если он (т.е. объект - автор) не может быть истребован или неизвестно может ли он быть истребован, суд не вправе лишать ответчика зарегистрированного за ним права собственности»[3].
На возможность разрешения вопроса о праве собственности только в рамках виндикационного иска указывает и ВАС РФ[4].
Понимая обеспокоенность Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в разрешении спора о праве собственности на недвижимость между лицами ею не обладающими, и, тем самым, возможностью лишения права собственности фактического владельца, с переводом такого спора только в плоскость виндикационного иска, указанный подход вызывает сомнения.
Современное правосудие в стране и так ориентировано не на разрешение спора о праве, а на исследование вещей, результатов работ, деятельности в пользу другой стороны (услуг), где право всего лишь приложение к этим главным объектам правосудия.
На самом деле предметом судебного разбирательства являются права и обязанности сторон спорного правоотношения, где материальные объекты всего лишь характеристики, параметры этих прав как вещных, так и обязательственных.
Опасения, что спор о праве собственности на вещь, без истребования самой вещи, может привести к скрытому рейдерскому захвату собственности не беспочвенны, но стоят ли отдельные извращения современного правопорядка такую цену как сужение судебной защиты права собственности до рамок только виндикационного иска?
Виндикационный иск вторичен по отношению к иску о правах на вещь.
Виндикационный иск со времен римского права есть объявление о применении силы (от латинского Vim dicere), по сути, является крайним, хотя и классическим средством защиты.
Для целей правопорядка ценность установительных исков (исков о признании) не меньшая, если не сказать более значима и вовсе не предполагает самовольного осуществления права, их задача иная - внесение правовой определенности в спорное отношение.
Если «требование сводится к признанию отсутствия правоотношения, о котором утверждает ответчик, либо о признании его недействительным - это отрицательный иск о признании»[5].
Судебный акт о признании не принадлежащей добросовестному приобретателю недвижимости на нраве собственности, зарегистрированного в реестре, позволит собственнику требовать государственной регистрации права собственности на себя, после чего отпадут юридические препятствия к виндикации недвижимости.
Восстановление записи о регистрации является непременным условием для виндикации недвижимости, ибо только с момента такой регистрации лицо становится собственником и его иск к владеющему несобственнику будет возможным.
Виндикационный иск лица, право собственности которого в реестре не восстановлено либо к лицу, чья запись о праве собственности в реестре не была признана недействительной - невозможен, так как истец не будет собственником недвижимости, а ответчик, напротив, будет им являться.
Вот почему иски о признании (установительные иски), «очищающие» реестр, должны предшествовать иску виндикационному либо, в крайнем случае, могут быть объединены.
Судья Арбитражного суда
города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
М.В. Кузнецов
[1] См. Керимов Д.А. Законодательная техника. М.: Издательская группа НОРМА-ИНФРА. М, 1997: Санкция - это часть правовой нормы, которая определяет последствия, наступающие для лиц, нарушивших диспозицию правовой нормы, при наличии условий, предусмотренных в гипотезе.
[2] См.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.:Дело, 1999. С.312,322
[3] См.Скловский К.И. «Об условиях предъявления иска о признании права собственности». Вестник ВАС РФ №1,2008г., С. 43
[4] См. Постановление Президиума ВАС РФ от 04.09.2007г. №3039/07. Там же С.88
